天气 
2025-07-18
7月7日，天津产权交易所网站挂出了位于北京通州区泰禾·中国院子的资产推介，共有51套房产，创下泰禾资产处置历史之最。作为中国的顶级豪宅项目，这些资产估值至少24亿。
房源单套建筑面积从320平米至1837平米不等，按每平米8万元计算，总价约为24.3亿元，单套价格在2500万至1.5亿之间。如果计入500至2800平米不等的花园面积，估值可达约62亿元。值得注意的是，52套中有14套为精装修，可能是样板间，豪华装修和顶级实木家居等进一步提升了房产价值。
通州区的中国院子是泰禾立足于房地产市场的开山之作。黄其森不惜花费天价，请来多位设计大师提供方案，并使用了最好的原材料。开盘当天，众多影视明星和媒体受邀到场，场面十分盛大。据媒体报道，成龙挑房花了两个小时。自此，“中国院子”一战成名，多次获得“亚洲十大超级豪宅”和“中国十大超级豪宅”称号，在国内排名第一。许多开发商邀请黄其森分享成功经验，他被业内誉为“豪宅教父”。泰禾也因此成为金融机构的宠儿，轻松获得了1300亿的融资。
2012年，泰禾将63套中国院子及配套物业作为抵押，向东方资产融资12亿元。当时即使不需要融资，泰禾也接受贷款，用于拿地、再贷款或理财。到了2017年，泰禾的项目数量达到68个，布局城市超过20个。产品线包括院子系、大院系、府系等，销售金额连续两年位居中国房企20强。
从2017年开始，泰禾进入大规模项目建设和销售周期，非银融资期限短、成本高，导致短期债务骤增。2020年7月6日，泰禾未能按时兑付中期票据“17泰禾MTN001”的本息，正式宣告债务违约。四大AMC对泰禾的风险敞口已达百亿。2022年左右，四大AMC对其债务进行展期，并试图引入万科，但最终未果。截至2024年底，泰禾到期未还款本金已攀升至820亿，抵押资产近1480亿，与四大AMC及其子公司之间的债务总额约为554.94亿。
期间，中国华融曾拍卖过10套中国院子，流拍一套，其余九套基本按评估价的7折成交，但最终未能回收足额债权。因此，东方资产此次定价可能更为谨慎，采用“面议”方式。
泰禾大部分资产包都位于核心城市的核心位置，但为何没有化险的实质性动作？主要原因有四点：存货占比畸高，目标客群有限，去化周期长；融资结构中非银贷款占比高，违约后金融机构冻结资产，阻断资产出售或抵债路径；债务结构复杂，涉及多类债权人，各方对偿债优先级和重组方案存在分歧；实控人黄其森被带走调查，管理层频繁变动，内部管理混乱，削弱了债权人信任。
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