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2025-08-09
在房屋交易中，卖方未告知屋内曾发生老人病故的事实是否构成欺诈成为争议焦点。2024年9月，杨某某与梅某某签订《房屋买卖合同》，同年10月完成过户登记。杨某某从邻居处得知梅某某的父亲因病在该房屋中去世后，认为不吉利，要求退房。杨某某称购房前多次询问房屋是否“干净”，梅某某一直承诺房屋是“干净”的。杨某某认为梅某某的虚假陈述使其产生错误认识并签订合同，因此诉至贵州省贵阳市息烽县人民法院，请求撤销合同并返还购房款。法院审理认为，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。杨某某询问的“是否干净”通常指是否发生过非正常死亡等恶性事件。梅某某父亲因病去世属于自然死亡范畴，符合生命规律，为社会普遍接受，不构成“非正常死亡”或“凶宅”。双方合同也未就此设定特别义务。因此，梅某某未告知该事实不构成欺诈。法院判决驳回杨某某的诉讼请求。杨某某不服一审判决提出上诉，二审法院维持原判。“凶宅”在司法实践中通常指发生过自杀、他杀、意外致死等非正常死亡事件的房屋。这类事件因其突发性和非自然性易引发心理忌讳，显著影响房屋价值和使用意愿。而自然死亡如寿终正寝、因病去世则属生命自然规律，相关房屋一般不认定为“凶宅”。依据《中华人民共和国民法典》诚实信用原则，卖方对可能影响交易决策和房屋价值的重大信息负有告知义务。对于构成“凶宅”的非正常死亡事件，卖方有主动披露义务，恶意隐瞒可构成欺诈。而对于自然死亡事件，若合同无明确约定，则卖方无强制告知义务，买方事后以此主张欺诈通常不能成立。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条的规定，故意告知虚假情况或负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，可认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。本案中，房屋内发生的自然死亡不属于需披露的重大瑕疵事实，卖方未告知不构成隐瞒“真实情况”，亦未导致买方在房屋性质上产生错误认识，因此不成立欺诈
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