天气 
2025-08-16
在全国楼市持续低迷的情况下，上海新房价格连续26个月环比上涨。7月国家统计局数据显示，在70个大中城市中，仅有6个城市的新房价格环比上涨，而29个二线城市全线下跌。这种市场格局揭示了中国房地产市场的深层结构性变革。
上海和西安成为7月全国唯二新房价格上涨的城市，其中上海环比上涨0.2%，同比涨幅达4.4%。相比之下，温州等城市的房价跌幅超过1%，南宁、郑州等二线城市则持续探底。在上海内部，这种分化也很明显：静安区新房均价达到每平方米131688元，而金山仅为每平方米26457元，价差接近5倍。
豪宅成交是支撑上海房价的关键因素。6月上海成交前十的楼盘中，有三个单价超过10万元的豪宅占据前三名，老西门板块的上海壹号院成交均价达每平方米18.75万元。144平方米以上的大户型成交占比突破45%，显示出改善需求持续释放。而在跌幅居前的二线城市，土地流拍和库存去化周期超过20个月的现象普遍。
南宁、郑州等依赖土地财政的城市正面临供需失衡的考验。新区开发如成都天府新区和武汉光谷虽然扩大了供应，但未能形成有效需求，导致房价承压。核心城区因教育医疗资源集中，仍保持相对抗跌性。
二线城市的常住人口增长但户籍人口增速放缓，“落户不置业”成为新趋势。7月二线城市二手房价格同比下跌5.6%，反映出人口流入未能有效转化为购房需求。这种人口与房价的背离暴露出城市综合配套与产业发展之间的脱节。
限购松绑等传统手段的效果逐渐减弱。长沙取消自贸区限购后成交量短期内回升，但房价仍然延续下行趋势。尽管7月房地产开发景气指数回升至92，但房企债务违约仍在加剧，显示市场信心尚未根本性修复。
未来政策可能呈现差异化走向。高能级城市可能会借鉴北京模式，通过保障房回购存量房来稳定市场；弱二线城市则需探索土地出让捆绑产业导入的新路径。单纯的价格调控已难以解决结构性矛盾，建立与城市发展能级相匹配的住房供应体系变得迫切。
上海房价的韧性源于三大支柱：上半年金融业增加值同比增长7.2%的经济托底，144平方米以上改善户型的需求释放，以及设置房地联动价但保留品质溢价空间的弹性土拍机制。这种“核心资产抗跌性”与“普通住宅去库存”并存的格局预示着中国楼市将进入更复杂的分化阶段。
当70城中有66城房价下跌成为常态时，购房逻辑正在发生根本转变。城市能级、产业基础和资源集聚度取代普涨预期，成为衡量房产价值的新标尺。在这个分化加剧的时代，读懂数据背后的结构性信号比预测涨跌更重要。
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