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2026-05-29
物业起诉业主追讨物业费遭反诉 法院酌情核减费用并判赔偿！长沙岳麓区人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案件。某物业公司因业主何某拖欠物业费将其诉至法院，而何某则反诉物业公司未尽到管理职责，导致其房屋外墙排烟管道严重返烟，影响居住。法院最终确认物业公司在服务过程中存在瑕疵，并对物业费进行了相应核减，同时判令物业公司赔偿业主部分损失。
2019年3月，某物业公司与小区建设单位签订《前期物业服务合同》，承接该小区的前期物业服务。同年4月，业主何某购房并于2022年5月办理收房手续，按约缴纳物业费至2023年6月。2023年11月，何某发现房屋邻近的外墙排烟管道因施工遗留问题严重返烟，室内异味刺鼻，影响正常居住。尽管多次投诉，物业公司仅进行了一次简单排查处理，未能解决问题。直至2024年9月，建设单位才介入解决该问题。在此期间，何某在外租房，并自2023年7月起停止缴纳小区物业费。
2025年9月，物业公司起诉何某追索欠费及违约金。诉讼中，何某提起反诉，请求免除争议期间物业费并赔偿其在外租房损失。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，法院认定何某应依约缴纳物业费，但物业公司未尽到应有的管理职责，存在服务瑕疵。法院综合考量后，酌情认定争议期间的物业费按85%计算，并判决物业公司承担何某在外租房合理损失的25%。最终，法院依法判决由何某向物业公司支付物业费8017元，物业公司向何某支付在外租房的合理损失2926元。目前，该判决已生效并履行完毕。
物业履职存在瑕疵不等同于根本违约。司法实践中，通常会酌情核减物业费。物业服务以维护全体业主共同利益为出发点，提供综合性、公共性、整体性、基础性、长期性服务。物业服务的好坏应当结合多方面因素来判断，不能因某一时期某一项目上的履职瑕疵就全盘否定。如业主对物业服务不满意，可通过成立业主大会并选举产生业主委员会，与物业公司协商解决，必要时可表决更换物业公司。对于物业公司来说，应以业主合理需求为导向，及时改进和提高服务质量。双方相互尊重、理性沟通才能共建和谐宜居的社区环境。物业起诉业主追讨物业费遭反诉 法院酌情核减费用并判赔偿！
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