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2025-07-22
经济学家朱宁：房价仍有20%-30%调整空间，年轻人买房应从投机转消费 购房逻辑需彻底转变！知名经济学者、上海交通大学和上海高级金融学院金融学教授朱宁近期在与腾讯财经《经济大家说》对话中表示，未来3-5年将是中国房地产市场的关键筑底期。他预测从2024年初开始，房价可能仍有20%-30%的调整空间。过去18个月的市场走势初步验证了这一观点。
朱宁教授师从诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒，专注于行为金融、资本市场及中国金融改革等领域。他的研究揭示了房地产高估值的根源：政府隐性担保强化了房价“只涨不跌”的预期，最终催生资产泡沫。他认为，人口结构逆转、城镇化放缓以及年轻人“降杠杆躺平”心态将持续驱动楼市深度调整。面对从“买房必涨”到“买房即亏”的观念转变，他强调第一套房应是消费品而非投资品，并指出房地产行业依赖“高周转、高负债、高利润”的旧模式已终结，未来仅有10-20个人口净流入的核心城市具备长期价值潜力。
朱宁认为，房地产已从“支柱产业”转为“重要产业”。尽管其对GDP的直接贡献曾达18%-19%，但随着中国经济体量扩大、结构多元，高端制造业、高精尖科技、AI产业及新消费等新动能正加速崛起，共同支撑经济前行。政策核心在于“以时间换空间”，短期需运用专项债支撑保障房、适度维持“刚性泡沫”托底市场。长远来看，必须打破政府隐性担保和刚性兑付预期，推动市场化风险定价，通过制度改革化解历史积弊，并最终以房地产税替代土地财政，构建可持续的长效机制。
关于房地产调整周期与趋势判断，朱宁重申了他在2024年初的预判：从2024年初算起，房价可能仍有20%-30%的调整空间，且调整周期需3-5年。这一判断基于房价与收入比、房价与房租比和国际水平的对比，参考美国、日本的经验，这些经济体从波峰到波谷的调整周期平均约为10年。
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